главная написать письмо

ФОРУМ

Новое ПБУ "Учет аренды"
автор: maksevrodim
размещено: 01.07.13 / 21:10
Вопрос по страхованию автомобилей.
автор: maksevrodim
размещено: 22.06.13 / 13:11
Ищу работу в Москве.
автор: Admin
размещено: 13.04.11 / 10:41
В лизинг танк и установку град! :)
автор: Igor
размещено: 24.03.11 / 2:08

 


 



ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОСТЬ И СДЕЛОК С НИМ

Россия на пороге XXI века вступает в новую полосу своего исторического развития. Отрадно отметить, что новая эпоха построения гражданского общества вызвала необходимость призвания частных начал во все сферы деятельности государства. Возрождение ценностей «чистого» частного права, призванного реализовать и обеспечивать действительную свободу субъектов современного гражданского общества, однако не отрицает глубоких социальных начал, начал солидарности[1]. В силу этого в законодательных текстах частного права (например, Гражданский кодекс РФ) находят свое достойное место публично-правовые элементы, к которым относится и государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Итак, в Российской Федерации с 31 января 1998 года при осуществлении сделок с недвижимостью единственным доказательством существования какого-либо права (собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения, права постоянного пользования) или его ограничения (сервитут, аренда, в том числе финансовая, залог, доверительное управление, ипотека, арест) является государственная регистрация их в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 1 ст. 2 Закона о регистрации). Данное правило предусматривает в п. 2 ст. 8 ГК РФ, что права на имущество возникают из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом.

Регистрация прав на недвижимость и сделок с нею преследует две важнейших цели – обеспечение правовых гарантий и защиты собственности граждан, всех субъектов хозяйствования, государства, областей и районов, и формирование объективной базы данных для справедливого налогообложения владельцев недвижимости в соответствии с законом.

Надо отметить, что право на недвижимые вещи – одно из немногих явлений в гражданском обороте, которое сильно проникнуто публично-правовым характером. Немецкий ученый-цивилист Гирке писал, что «право на недвижимости ... не столько частное право, сколько известная «социальная позиция» лица»[2]. Это вызывалось тем, что обладание недвижимостью накладывало на владельца разнообразные публичные права и публичные обязанности; вследствие этого переход их из рук в руки обставлен различными и довольно сложными формальностями (например, в раннее Средневековье пергамент с договором было принято класть на земельный участок, передававшийся по сделке, чтобы в него перелилась «сила земли»[3]).

Возникновение государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с нею берет своим началом старогерманское право дорецепционного периода, которое закрепляло две системы вещных прав – на недвижимости и движимости, что впоследствии находило отражение в выделении норм, регулирующих обязательственные отношения с недвижимыми вещами, в отдельные параграфы книг уложений, кодексов и т.п.

В римском праве доклассического периода господствовало начало полной бесформальности всяких сделок с недвижимостью, переход права собственности на землю мог быть осуществлен путем обхода купленного участка земли или даже наступление одной ноги на земельный участок. Только в постклассическое время стали составлять официальные документы (instrumenta publica confecta)[4], которые, однако, так и не приобрели публичного характера.

Рецепция римских правовых начал в германское право привела к тому, что старые германские публичные формы чуть не пришли в забвение. Только широкое развитие поземельного кредита сохранило публичный характер отношений с недвижимостью в форме создания совершенно новых форм иммобилиарного оборота в виде института поземельной, или вотчинной, записки, которая явилась своеобразным прототипом современного юридического кадастра – информационной системы, содержащей описание физических характеристик объектов недвижимости, информации о ее владельцах, зарегистрированных вещных правах и существующих обременениях (ограничениях) этих прав.

Развитие оборота с недвижимыми вещами в конце XVIII века привело к упразднению поземельных записок ввиду их несовершенства, которые только удостоверяли право собственности. Отсутствие доступной информации о залоговых правах послужило причиной возникновения в Европе института ипотечной записки, или ипотечных книг. Ипотечные отношения, возникнув в раннем греческом праве, получили широкое распространение в постклассическое время римского права, когда разрешалось устанавливать ипотечные права на один и тот же предмет несколько раз. Преимуществом погашения долга пользовался почти всегда первый кредитор[5].

Ипотечные книги в Германии и Швейцарии, ведомые официальными учреждениями и открытые для справок всех заинтересованных лиц, удостоверяли всякое закладное право на недвижимость. Данное удостоверение имело юридическую силу для третьих лиц, т.е. отсутствие записи в ипотечной книге о закладном праве означало его ничтожность. В XIX веке ипотечные книги во всей Европе превращаются в поземельные книги, в которых теперь регистрируются не только закладные права, но и всякие вообще вещные права на недвижимость. Только с момента такой регистрации всякий акт, долженствующий иметь вещно-правовое значение (передача права собственности, установление залога или сервитута и т.д.), получал юридическую силу для всех третьих лиц (для публики). Это стабилизировало оборот с недвижимыми вещами и предопределило дальнейшее развитие форм его развития на последующие годы вплоть до нашего времени.

В России, по мнению Д. И. Мейера, ипотечные отношения возникли только в начале XVIII века при Петре Великом[6]. Противник его точки зрения Л. А. Кассо обнаружил доказательства существования ипотечных сделок в праве Древнерусского государства. В Псковской Судной грамоте он нашел одну статью, которая допускала залог имущества путем передачи крепости (акта, подтверждающего владение), а не самой недвижимости, причем залог допускался несколько раз[7]. Он не смог объяснить, на каких условиях недвижимость могла сдаваться в залог неоднократно. Не допуская легальности такой передачи, он отказался от своей теории. По моему мнению, он упустил одно существенное обстоятельство. Данный нормативный правовой акт не имел широкого распространения среди раздробленных русских княжеств, применяли его главным образом в Псковской республике: численность населения Пскова в то время не превышала несколько тысяч человек. Это позволяет нам исключить невозможность последующих кредиторов знать о том, что недвижимость уже заложена. Скорее всего они знали об этом, крепость находилась у первого кредитора, но владел он ею на солидарных правах с остальными. Единственное, что следует признать – это то, что профессор Кассо правильно указал, что общей системы регистрации не только вещных, но и просто залоговых прав в Российском государстве того периода не было.

В XVI веке в период царствования Иоанна Грозного образуется Поместная изба, в ведении которой находилась в том числе регистрация изменений в сфере феодального землевладения (поместного, светского и церковного вотчинного). При Романовых этот орган получил название Поместного Приказа, в котором при совершении сделок с недвижимостью делались соответствующие записи. В 1719 году Петр I при Юстиц-коллегии создал «крепостную контору», в которой теперь совершалась запись крепостей на крестьян и земли. В 1721 году была учреждена Вотчинная коллегия – центральное правительственное учреждение, которая ведала делами, касавшимися землевладения и межевания совместно с крепостной конторой. Так было положено начало принципу публичности в вотчинных правоотношениях[8]. При Екатерине II функции регистрации залоговых прав перешли к губернским органам.

Помимо государственных органов «квазирегистрацию» сделок с недвижимостью совершал учрежденный при Елизавете Петровне Государственный Заемный Банк (ГЗБ), куда поступали общие сведения об имениях, продаваемых или закладываемых в государстве, чтобы банк мог убедиться, что имение, представленное к залогу, принадлежало залогодателю и было свободно от других закладных. Частные же сделки оставались вне поля зрения главного ссудного органа Империи, что послужило основанием к раздвоению залога на два вида – вещное обременение в виде закладной крепости между частными лицами и обеспечение долга недвижимостью посредством предъявления залогового свидетельства и залоговой подписки в государственное кредитное учреждение.

Ситуация изменилась только при Александре II, когда в 1866 году было издано нотариальным положение (Положения о нотариальной части), в соответствии с которым, акты на недвижимость (купчая крепость, закладная крепость и т.д.) должны быть совершены у младшего нотариуса и затем явлены на утверждение старшему нотариусу. Последний заносил эти акты в свои крепостные реестры, которые служили «квазипоземельными» книгами. Далее при Александре III работа по совершенствованию системы регистрации велась в русле ипотечного законотворчества. Комиссия, работающая над составлением проекта Гражданского уложения, в 1892 году составила Вотчинный устав, который сосредоточил все запрещения в крепостном реестре, что значительно облегчало должностному лицу обозрение всех ограничений, лежащих на имуществе, но частные лица так и не получили доступ к такой информации. По замыслу авторов, этот акт должен был бы определять процедуру регистрации юридического движения недвижимости на ближайшее столетие.

В советский период нашего государства необходимость в такой регистрация отпала. Земля и другие виды недвижимости были национализированы. Исчез сам термин «недвижимость», его сменил «основные фонды». В обороте находилась только личная собственность. Ситуация изменилась, когда в конце 1993 года (11 декабря) Президент РФ издает Указ, который предусматривает необходимость создания единой системы регистрации и оформления документов о правах на недвижимость. Организация ведения земельного кадастра, регистрации прав на недвижимость возлагалась данным указом на Комитет Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству и его территориальные органы на местах. Также планировалось создание поземельной книги, содержание которой мало чем отличалось от требований, предъявляемых при регистрации по Вотчинному уставу конца XIX века.

21 июля 1997 года был принят Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», который подвергся критике многими учеными и практиками[9].

Но я хотел бы остановиться на частной проблеме, а именно на регистрации договора финансовой аренды (лизинга) недвижимости. Конструкцию договора лизинга можно представить следующим образом: арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором недвижимое имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей, причем исполнение договора купли-продажи, заключенного между продавцом и арендодателем, может производиться непосредственно арендатору.

Ни нормы статей 665-670 ГК о финансовой аренде, ни Федеральный Закон «О лизинге» не устанавливают государственной регистрации ограничения права собственника (арендодателя) правами арендатора и самого договора. В п. 2 ст. 20 указанного закона содержится лишь требование регистрации предмета договора – недвижимого имущества. В силу этого обязанность такой регистрации устанавливается п. 1 ст. 164 ГК о том, что сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренном ст. 131 ГК и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В соответствии со ст. 131 ГК РФ, государственной регистрации подлежит право собственности арендодателя, право аренды (ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации»), ограничение права собственности (финансовая аренда), договоры купли-продажи недвижимого имущества и финансовой аренды этого имущества, а также сам предмет договора (недвижимый объект).

Однако при регистрации отношений у сторон финансовой аренды могут возникнуть трудности. Заключается договор финансовой аренды недвижимости, по которому арендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести имущество у продавца и передать его в лизинг арендатору (лизингополучателю). Но оказывается, что на самом деле, договор составлением одного документа, подписанного сторонами, не заключается, потому что исходя из аналогии права (п. 2 ст. 651 ГК «Форма и государственная регистрация договора здания или сооружения», п. 3 ст. 658 «Форма и государственная регистрация договора аренды предприятия») он считается заключенным только с момента государственной регистрации. А что регистрировать, если у лизингодателя еще нет этого недвижимого имущества? А если договор не зарегистрирован, то лизингополучатель не имеет права требовать исполнения договора, так как он не вступил в юридическую силу. Более того, даже если фактические отношения состоятся, регистратор откажет лизингополучателю в регистрации его права финансовой аренды в силу того, что это возможно, если зарегистрировано право собственности лизингодателя. Стоит отметить, что сложность отношений, которая возникает при финансовой аренде, вызывает необходимость специального регулирования в ГК, Законах «О лизинге» и «О государственной регистрации».

Отказываться от государственной регистрации для упрощения гражданского оборота с недвижимостью не следует в силу обеспечения ею его безопасности. Именно этой первостепенной задачей объясняется присутствие публичного начала в некоторых нормах гражданского законодательства.

  1. Алексеев С. С. Гражданское право в современную эпоху. М.: Юрайт, 1999, с. 14. назад
  2. Deutsches Privatrecht. Bd. II (1905). S. 358.// Цит. по: Покровский И. А. Основные проблемы гражданского права. М., 1998, с. 196. назад
  3. Гуревич А. Я. Категории средневековой культуры. М., 1984, с. 186. назад
  4. Пухан Иво, Поленак-Акимовская Мирьяна. Римское право (базовый учебник). Перевод с македонского д.ю.н. проф. В. А. Томсинова и Ю. В. Филиппова / Под ред. проф. В. А. Томсинова. М., 1999, с. 192. назад
  5. Памятники римского права: Законы XII таблиц. Институции Гая. Дигесты Юстиниана. М., 1997, с. 490–491. назад
  6. Мейер Д. И. Древнее русское право залога. М., 1910. назад
  7. Кассо Л. А. Понятие о залоге в современном праве. М., 1999, с. 200. назад
  8. Исаев И. А. История государства и права России. Курс лекций. М., 1993, с. 87. назад
  9. См.: Цыбуленко 3. Сделки с недвижимостью и их регистрация // Хозяйство и право, 1998, № 2, с. 52-62; Макаров Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество в жилищной сфере // Хозяйство и право, 1998, № 3, с. 109–118; Романов О. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с недвижимым имуществом: некоторые проблемы правоприменения // Хозяйство и право, 1998, № 7, с. 68–72; № 8, с. 46–50. назад


Обсудить
2007-05-12
Источник: РОССИЯ – ИНДИЯ: перспективы развития регионов (Рязанская область). – М.: Институт востоковедения РАН, 2000. – 132 с.







Консультации по лизингу Оксана Солнышкина Генеральный директор Консалтингового агентства "Территория лизинга"

Задать вопрос




ОПРОС Знаете ли вы иностранный язык?
  • проголосовать